伟德开娱乐_楼市未来最大的风险不是房地产税!土地续期难题才是中产生死劫!

伟德开娱乐,如果站在所有制角度看,现在的房地产的权利结构就是畸形。

国有土地的所有权归所有国民,但70年的使用权却分别归属了买房人,房屋所有权和使用权是没有异议的,归买房人。

所以,房屋增值其实应该分开来看,随着城市发展土地增值,但房屋有折旧减值。按理说,土地增值应该归属所有权人(即全国人民),土地使用权人不应享有土地增值收入,这才是理论上公有制下涨价归公的正解。但是由于房地一体,政府卖了70年的土地使用权后,其土地所有权也就虚化了,因为这块地一旦盖了住宅,就没法再作它用。土地所有权的增值自然也就没有途径变现。

所以,现实的国有土地房地产的权利结构,国有土地涨价其实没有归公,而是归了买房人这个“私”。国有土地公的体现形式只表现为70年的土地使用权的“土地出让金”和房地产开发过程中的税费。70年内的国有土地增值,与地方政府再无关联。

但问题是,最近20年是城镇化飞速发展的20年,土地增值财富巨大,不知道政府是否感觉当时一次性“廉价”卖了70年的土地使用权而感到后悔,当时觉得很合算的,后来发现土地被当成白菜价处理了。

中国楼市跟美国股市有相似的地方,主要在于两点:都是本国居民财富的主要载体,都是全是赢家的行业。

人生赢家

在经济全面发展的黄金时期,中国房地产行业可谓参与者几乎没有相对输家,所有参与者都从中获益了:地方政府一次性获得了城市建设资金,缓解了财政压力;房地产商从无到有从小到大的也是赚的盆满钵满;过去20年买房人看说也是赚的睡觉都能笑醒;银行也从土地和房地产行业赚的都不好意思说话了。

如果说非也找出过去20年楼市行业的输家,恐怕就是听信了时寒冰、牛刀这样的房地产崩盘论而深信不疑的旁观者。

过去20年,不管你从哪个角度切入房地产,你都多少是赢家。

铁打的黄金行业,时也,命也!

从物业税2003年首次出现在《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决议》中到2019年房地产税尚未列入当年的立法计划,每一步都要跨一个栏杆!

房地产税在巨大的争议中缓慢推进,不停的在加速-减速的档位来回切换。舆论场上,力挺派代表贾康和质疑派代表董藩可谓是针锋相对,一轮又一轮的你来我往。

这方面网上讨论的已经很多了,说几个讨论的不多的判断的。

房地产税的长途跨栏

1、法理问题不影响,不存在收还是不收的问题,只存在怎么收的问题。

2、地方税,一线城市优先,越小的城市收的越晚。

3、能不能将房价?增加持有成本必须对交易有影响,成本分摊视不同城市的供需关系影响,一线城市能转移持有成本。

4、虽然一开始肯定是宽税基、低税率,但由于免征面积的存在,税基不会很大。

5、房地产税怎么用?用在当地的建设上,当地的意思是指本社区、最起码得是街道。会不会跨区调剂,现在还很难说。

6、农村将来会不会也收,按法律早晚也收要收的,能不能减免,需要后期各地细则。

7、一二线城市多套房持有者为了避税有可能把多套置换成一套高总价的房产来规避房地产税。

8、房地产税征收的另外一个难题是:房价总资产大,但很多房东收入并不高,很多拆迁置换的多套房,怎么交?

房地产税的出台确会对全体国民影响最大,但最难解决的还不是房地产税,而是土地使用权到期后的续约问题。

2007年出台的《物权法》规定:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期;非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。

70年的紧箍咒一直在

但是关于住宅用地究竟如何“自动续期”以及商办用地如何按照“法律办理”并没有具体的说法,因此也就无法落地执行。

2017年两会总理强调:住宅建设用地到期可以续期,不需申请,没有前置条件,也不影响交易。这就让很多人产生了误解:是不是住宅用地到期之后,可以免费续期?

全国人大常委会第十次会议已经于4月23日在北京结束,这次会议最重要的一件事,就是对《物权编草案》进行二审:将会对住宅及商办用地到期后,究竟如何续期有一个说法。

本次二审的《物权编草案》的152条,对《物权法》的相关说法进行了进一步说明:续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定进行。这就充分说明了:不管是住宅用地,还是商办用地,到期之后都必须要缴费,才能续期使用。同时《物权编草案》也没有规定政府拥有强制收回的权力。

根据本次《物权编草案》二审的情况看,住宅用地到期后免费续期基本上是不可能的。

但是究竟应该收取多少费用,以及续期多少年,从目前的《物权编草案》来看,是打算将这种权力下放到地方了:由各个地方来决定应该如何收费以及续期多少年。

如果说房地产税影响到的是部分房地产所有者,那么土地使用权到期续约,所有的房产所有者将无人幸免。

届时怎么办?但到期的土地价格收,几乎没人缴的起。

搁置争议

2016年,温州首批20年住宅用地到期,当地政府决定征收房屋价格的三分之一来作为续期费用,方可允许房屋转让过户。但此处理意见后来被原国土部给否定了,给出的理由是:没有相关的国家法律法规支持,此处理意见不妥。国土部当时给出了“过渡性”的处理意见:不需要缴费,但也不续期(房本还是原来的起始日期和到期日期),保留业主居住和房屋自由转让过户的权力。

2019年1月,浙江海宁市首个商住项目土地到期,当地国土局公告:只要业主提出申请,按照现有土地价格减半征收补缴费用后,土地使用权就可再续原来年限。

按照每10年左右货币供应量翻一番的节奏,70年后的土地价格即使减半征收,反正我是缴不起的。

又到了考验后代们智慧的时刻了!